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情報弱者注意!楽しいお部屋探しで待ち構える罠とは

楽しいお部屋探しで待ち構える罠

はじめに

この記事は、入学・就職・転勤等のお部屋探しで利用される不動産情報のポータルサイトについて、注意すべき点を実体験に基づきまとめたものです。

ポータルサイトで物件を探す際、不動産業者がどのような仕組みで集客しているのか知らないと、本来楽しいお部屋探しが、希望の物件が一瞬でまぼろしに変わり、労力と時間とコストがムダになります。

これからお部屋探しをされる方は、新生活を明るい気持ちでスタート出来るよう、十分気を付けてポータルサイトをご利用下さい。


不動産情報のポータルサイトとは


不動産情報のポータルサイトとは、不動産会社が仲介する物件を広告の形で公開しているWebサイトで、国内ではSUUMOが一番知名度が高いです。

今回5大ポータルサイト「SUUMO」「Yahoo!不動産」「スマティ」「ライフルホームズ」「アットホーム」に掲載されているおとり広告や物件数について調査を行い注意すべき点についてまとめてみました。

部屋探しの落とし穴

不動産情報のポータルサイトで部屋を探す際、「おとり広告」と「掲載物件数」の2つに気を付ける必要があります。


なぜなら「安い」「広い」「駅近」「きれい」「敷金ゼロ/礼金ゼロ」「即入居可」という好条件の物件は、見つかって良かった!ラッキー!ということはなく、おとり広告の可能性が非常に高いのです。

広告

また「掲載物件数」が多いポータルサイトは「おとり広告」の数も比例して多い傾向にあります。


おとり広告とは

ライフルホームズの不動産用語集からの引用になりますが、おとり広告は下記のような広告とされてます。

おとり広告とは、客寄せのための架空広告のことです。

最も悪質な不当表示として、広告規約で禁止されています。

具体的には次のものが該当します。 

●実際には存在しない架空物件の広告または存在しても広告内容と実物が異なるもの

●広告掲載の数ヶ月前に売却済みの物件や、オーナーから売却依頼のない物件の広告

●物件はあっても、広告主が売却意思のない物件の広告

このような物件は価格を著しく安く表示する傾向があります。


なぜおとり広告が掲載されるのか

賃貸不動産業は物件を仕入れる必要がなく、右から左に物件の仲介業務を行うだけで利益を出すことができる非常においしいビジネスなので、たくさんの宅地建物取引業者が参入してます。

令和2年の都道府県別宅地建物取引業者数を見ると46都道府県には法人・個人を合わせ125,638の業者が登録されてますが、東京都・大阪府・神奈川県の3エリアだけで47,110と全体の約40%の不動産業者が集中しているレッドーオーシャン地帯となってます。

競争が激しい地域では営業ノルマが非常に厳しく、どれだけ集客できるかが命です。

このような環境で収益を上げるには、利益率の高い物件の契約をたくさん取る必要があり、おとり広告は高収益を得るための「集客手段」となってます。

たくさんの人に問合せてもらう為に、おとり広告は必要悪なんでしょうね。


利益最優先の不動産会社では

物件の内覧、申込手続き、重要事項説明、契約書の作成と契約締結、物件の引き渡しは、賃料が安かろうと高かろうと同じ作業です。

賃料が高い物件ほど儲かる構図になっているので、利益最優先の不動産会社は賃料が安い物件を優先して紹介することはビジネス上少なく、お客に寄り添った対応は期待できないでしょう。

なお仲介手数料ゼロをうたっている物件も少なからず存在しますが、これにはカラクリがあり別の手段で不動産会社はしっかり利益を取ってます。


従って、効率よく利益を上げるため、違法と知りながら積極的におとり広告を出す場合があります。

運悪く違反が見つかると約1カ月掲載停止となり対象物件の広告費がムダにはなりますが、多数の問い合わせがあり、その中で何件か成約できれば結果オーライで赤字にはならないでしょう。

また、1つのポータルサイトで掲載ができなくなっても、他のポータルサイトに掲載すれば、余程悪質でない限り、広告費の予算内で何度でもおとり広告を掲載できます。


不誠実な不動産会社に依頼するとどうなるのか

不誠実な不動産会社に仲介を依頼し内見に行くと来店当日に「お客さまが希望された部屋は丁度申し込み済に変わったため、残念ながら内見も申し込みも無理です。多少家賃は上がりますが、ご希望に近い物件をご紹介できます。」と言われるでしょう。


お客はいくつか別の物件を内見するのですが、悪質な不動産会社だと「目の前にコンビニがあり便利だけど幹線道路沿いで騒音があり部屋は15㎡で狭い」「新築できれいだけど駅まで徒歩20分で周囲にお店がない」等魅力が低い物件が提案されます。

これは契約させたい物件(利益率の高い物件)を引き立てるものとして事前に用意されたもので、結果印象操作され、相場より高い部屋を契約させられてしまうのです。

契約


また、「広告料」付き物件は、成約できると仲介手数料以外に広告料の収益も入るので、「広告料」が付いている物件を優先して紹介する場合もあるようです。

上記は極端な例ですが、不動産会社が悪質ではなく、親身に条件を聞いて説明してくれたとしても、だまして来店させられ、予定が狂い、短時間で部屋探しをしなければならい、というのは、お客には一切メリットがありません。


宅地建物取引業はダーティな世界

宅地建物取引業(宅建業)は5人に1人以上宅建の資格保有者がいれば良く、従業員の8割が宅建の資格を持ってなくても業務を行うことが出来きます。

本当かなと思って、ライフルホームズで店舗情報を閲覧してみると、ほとんどの店舗は多くて2名程度の宅建資格者しかいませんでした。


少しビックリしたのは東京都の某不動産会社の某店舗には10名のスタッフが登録されていたのですが、支店長以下全員国家資格なしでした。

重要事項の説明は宅地建物取引士しか出来ないはずですが、Webに堂々と公開している状態を見てこの会社はマヌケだなと思いました。


不動産業は他の産業に比べ営業利益率が2倍以上ある儲かるビジネスなので人手も不足してます。

契約を取ることが使命なのでやる気とコミュニケーション能力が高ければ、宅建の資格は必ずしも必要ない、という風土の会社なのでしょう。

ちなみに2021不動産業統計集によると宅建の合格率は15%~17%で、毎年3万名以上が合格し、2万名以上が宅建の新規登録者として増え、令和1年の宅建登録者数は1,076,177人でした。


おとり広告は本当にあるのか

おとり広告って本当にあるの?と勘繰る方もいると思いますが、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会が2021年11月~12月に調査したインターネット賃貸広告の一斉調査報告(第10回)によると、ポータルサイトに掲載された賃貸物件の11.7%がおとり広告だったと公表してます。

・調査対象401物件のうち47物件(11.7%)が「おとり広告」と認められた。

・事業者別では、30社のうち13社(43.3%)に「おとり広告」が認められた。 

・店舗別では、47店舗のうち17店舗(36.2%)の広告に「おとり広告」が認められた。

88.3%は本物の広告なので影響は少ないと考えるのは大間違いで、好条件な物件におとり広告は集中しており、情報弱者のお客が回避するのは難しいと思います。


実際、管理人がライフルホームズで検索し、好条件だと感じ気になった15件について不動産会社に連絡したところ、下記のような回答を頂きました。

なんと6割の9件がおとり広告だったのです。

おとり広告


おとり広告を出している不動産仲介会社に内見を依頼しなくて良かったと思いました。


誤解がないよう補足しますが、ライフルホームズにおとり広告が多い訳ではなく、ライフルホームズ以外のポータルサイトにも、違う不動産会社が同じ部屋のおとり広告を掲載してました。

メジャーなポータルサイトはすべておとり広告が一定数あると考えて良いと思います。


ちなみに3年前にSUUMOで賃貸物件を探したことがあるのですが、希望物件を不動産会社で確認してもらったところ、すべておとり広告でした。

この時は事前に問合せしてから不動産会社に行かなかったため、時間がムダになりました。この失敗体験からからおとり広告に注意するようになりました。


掲載物件数の罠


部屋を探す時、どのポータルサイトで探すのがベターなのでしょうか。

掲載物件数が多いポータルサイトが良さそうに見えるのですが、どのサイトも〇〇No.1のキャッチコピーを掲げていて、よくわかりません。

そこで「SUUMO」「Yahoo!不動産」「スマティ」「ライフルホームズ」「アットホーム」に表示されている物件数をグラフにまとめてみました。

これは2022年3月20日0時のデータですが、「SUUMO」が一番物件数が多く「アットホーム」が一番少ない結果となりました。

グラフ1 全国の物件総数
全国の物件総数


また、東京都、大阪府、神奈川県だけ物件を集計すると、SUUMOだけ突出して異常に物件数が多いのです。

グラフ2 東京都、大阪府、神奈川県の物件総数
東京都、大阪府、神奈川県の物件総数


「アットホーム」は掲載不動産数No.1と宣伝してるのになぜ物件数が少ないのでしょうか。なぜSUUMOだけ物件数が多いのでしょうか。

掲載不動産数No.1



実は物件数の数え方が違うのです。


物件数のカウント方法


物件数のカウントは実は2通りあるのです。

タイプ①:不動産会社が掲載している部屋単位の物件の総数
タイプ②:建物(物件)の名称単位でまとめた物件総数

「SUUMO」はタイプ①で「アットホーム」はタイプ②でした。

なお「Yahoo!不動産」「スマティ」「ライフルホームズ」は全国のページはタイプ①で検索後のページはタイプ②となってます。

グラフ1とグラフ2をあたらめて表示します。

グラフ1追記 全国の物件総数
全国の物件総数



グラフ2追記 東京都、大阪府、神奈川県の物件総数
東京都、大阪府、神奈川県の物件総数


タイプ①の特徴

〇〇マンション1001号室という物件に対して、A社五反田支店、B社、C社、D社が広告を掲載した場合、4件とカウントされます。

広告料の予算が潤沢にある不動産会社は、A社五反田支店、A社新宿支店、A社代々木支店、A社渋谷支店と複数広告を掲載することで物件の囲い込みを行い、どの会社を選んでもA社に問合せが行くように仕組んでいる場合があります。


タイプ②の特徴

部屋が同じでも複数の不動産会社が広告を出している場合は、これをまとめて1件でカウントしてます。

しかし、建物名ではなく「△△線〇〇駅徒歩5分四階」という名称で掲載されている場合は、まったく同じ建物でも別カウントとなります。

建物単位だと他社より高い広告料を払わないとトップに掲載されません。その他大勢に入って埋もれないように、物件名を変え工夫していると思われます。


同一物件はどれくらいあるのか

このグラフは全国の物件総数と47都道府県毎の物件数の合計数を比較したものです。

47都道府県の各物件数を全部足すと全国の物件数と一致すると思ったのですが、物件のカウント数の方法が違うので、SUUMO以外は少ない物件数となってます。

グラフ3 47都道府県毎の物件総数

47都道府県毎の物件総数


この集計より「Yahoo!不動産」「スマティ」「ライフルホームズ」は同一の部屋に全国平均で約3社が広告を掲載していることが分かりました。

「SUUMO」は掲載広告数の多さから同一の部屋に平均約4社が広告を掲載していると推測できます。


「SUUMO」は不動産会社人気No.1でウハウハ状態なのでしょうか。


ポータルサイトだけが儲かっている?

ポータルサイトの収入元は広告料ですが、SUUMOは3年連続過去最高売上を更新しており、2021年の広告収入の売上げは1169億円でした。

一方、ライフルホームズは359億円、アットホームは17億円の収益となってますが、赤字で儲かってない状況でした。。

ちなみに2011年のSUUMOの収益は629億円でしたが、この年Googleは不動産検索サービスから撤退してます。

これが好機になったのかは分かりませんが、SUUMOは10年間で約2倍成長しており、不動産情報の検索サイトのNo.1の絶対地位を確保してます。


SUUMOは宅地建物取引業に貢献しているのか?

リクルートの経営理念は「私たちは、新しい価値の創造を通じ、社会からの期待に応え、一人ひとりが輝く豊かな世界の実現を目指す。」を掲げていますが、実際にやっていることについては疑問を感じてます。


なぜなら、お客、不動産会社、オーナーに高いコストを負担させているからです。


不動産会社は集客力No.1のポータルサイトに広告を掲載したと思いますが、余分なお金を払っていろんなオプションをつけないと上位には表示されません。

これはSUUMOのビジネスサイトに掲載されているお客様の声ですが、小規模の不動産会社はとても500枠の広告を出せる余裕はなく、大手の不動産会社に広告枠を奪われている形になってます。

お客様の声

出典元:SUUMO(賃貸)に掲載をご検討中のみなさまへ


では多額の広告費をかけている不動産会社に物件の仲介を依頼すると、どうなるのでしょうか。


毎月多額の広告費が経費で消えていくので、この広告費は何らかの形で回収しないと利益は上がりません。

保証会社保証手数料、室内消毒代、鍵交換代、火災保険料、〇〇会費、事務手数料が相場より高く設定されていて、値引きや削除はできないようになっていたります。

ちなみに物理鍵がなく暗唱番号を入力してドアを開錠するタイプの鍵も、電池交換が必要と言われ高い手数料を請求されます。

何だかんだで諸費用はガッツリ取られるのです。


まとめ

お部屋探しではSUUMOと高い広告費を使える不動産会社が勝ち組になっていることが分かりました。

物件数No.1だと素晴らしい物件が見つかると思い込んで利用していると、高いコストを負担するリスクがあるので注意が必要です。


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それでは今回の記事はこれでおしまい。

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